Меню
Реклама
Время
Зараз на будівельному ринку житлової нерухомості діють багато різноманітних схем для залучення нових грошових коштів з боку інвесторів. Серед низки існуючих способів щодо інвестування набирають все більшої популярності схеми з активним використанням ЖБК. Ця тенденція викликана достатньою економічністю і простотою даної схеми, а ще можна досягти значної податкової оптимізації.
Розглянемо питання в рамках нашого закону
Спочатку обмовимося, що настільки неприємна будівельниками ч. 3 4 статті українського Закону «Про інвестиційну діяльність» в нині чинній редакції передбачає і вже звичні фонди фінансування будівництва, і фонди операцій, пов'язані з нерухомістю, ті ж інститути спільного інвестування, а також цільові облігації, так і ймовірність інвестування разом з використанням якихось інших способів, природно, із застереженням: ці способи встановлюються тільки законами.
До таких можна сміливо віднести і ЖБК, правовий статус визначається ГК України (головним актом цивільного законодавства), а також Законом України під назвою «Про кооперацію» (його норми носять окремий характер).
У підсумку, у відповідності зі 94 статтею українського Господарського кодексу, кооперативи в якості добровільних громадянських об'єднань з метою вирішення спільними зусиллями низки економічних, інших соціально-побутових питань можуть бути створені в різних сферах.
До того ж, закон «Про кооперацію» залежно від основних цілей діяльності виділяє як виробничі (головна мета - отримання прибутку), різноманітні обслуговуючі кооперативи (надання послуг, інших благ членам такого кооперативу або певним третім особам з метою задовольнити їх господарських потреб) так і споживчі кооперативи (основна мета - задоволення споживчих потреб всіх його членів). Від цих напрямків діяльності розрізняються кооперативи житлово-будівельні, гаражні, торговельно-закупівельні, садово-городні, транспортні, туристичні, медичні, освітні та інші.
Визначення ЖБК ми можемо відшукати в Правилах з утримання будинків
Визначення ЖБК ми можемо відшукати в Правилах з утримання будинків, прибудинкових територій, що затверджувалися наказом від 17 травня 2005 року № 76 Державного комітету по житлово-комунальному господарству. Згідно з цим визначенням, ЖБК - це юридична особа, яка була утворена особами добровільно об'єдналися на базі їх майнових внесків для того, щоб взяти участь у подальшому будівництві.
Наші адвокати, що спеціалізуються в сфері нерухомості висловлюють впевненість у тому, що членство в ЖБК теж може бути і повноправним, і асоційованим. Причому, як повноправний, так і звичайний асоційований член даного кооперативу зобов'язується внести певний пай у грошовій або ж майновій формі. Але якщо повноправне членство надає право вирішального голосу в даному кооперативі, то асоційоване членство - тільки право дорадчого голосу.
Вкрай важливий нюанс був передбачений ст. 384 ГК. Наприклад, будинок, побудований або ж куплений житлово-будівельним кооперативом, повинен бути власністю ЖБК. При цьому, член ЖБК має право володіння і використання, а, наприклад, за згодою кооперативу, може розпоряджатися квартирою, яку він зараз займає в будинку цього кооперативу, якщо до сих пір її не викупив. При викупі квартири член ЖБК буде її власником. Такі ж за змістом норми зараз містить ст. 191 Закону «Про кооперацію».
В результаті, будівельний кооператив виступає власником будинку, який будувався за рахунок його членів. Також ставиться питання: для чого саме членам кооперативу вкладати свої грошові кошти, якщо вони не зможуть отримати житло у свою власність? Відповідь досить проста: отримають, але для всього цього необхідно буде виконати цілий ряд формальних процедур, про них розповімо трохи нижче.
Механізм пошуку додаткових коштів
ЖБК створюється своїми засновниками. Причому, мінімальне число засновників - не менше 3-ох, це обумовлено ст. 7 Закону «Про кооперацію».
Вищим органом управління тут виступають загальні збори членів даного кооперативу. Так як всі члени кооперативу (тобто, повноправні) мають право голосу на зборах, то найоптимальніший варіант для самого забудовника - це організація залучення нових покупців на базі асоційованого членства.
При тому, між ЖБК та інвестором (або асоційованим членом) полягає окремий договір про пайову участь у цьому кооперативі, по ньому асоційований член вносить пайовий внесок до цього кооперативу з метою отримання такої квартири в свою власність після введення в експлуатацію такого житлового будинку.
Розкриємо нюанси оподаткування
Згідно п. п. «е» п. 157.1. ст. 157 НК ЖБК реєструється і в якості неприбуткового підприємства. І в даному випадку, згідно з п. 157.8 ст. 157 НК, він звільняється від оподаткування доходів, які виходили у вигляді внесків, коштів або ж майна, які були призначені для забезпечення головної діяльності і при пасивних доходах. Говорячи по-простому, отримання пайового внеску кооперативом від члена або асоційованого члена відомим податком на прибуток не обкладається.
Стосовно ПДВ, необхідно відразу ж згадати, що згідно п. п. 196.1.1 п. 196.1 ст. 196 НК операції з випуску, подальшого розміщення в будь-яких з форм управління та продажу (тобто погашення, викупу) корпоративних прав, що виражені в інших, ніж ті ж цінні папери, формах не виступають об'єктом оподаткування. Тобто, пай у кооперативі - це одна з форм існування самих корпоративних прав. У результаті внесення пайового внеску в наведений кооператив в обмін на інші корпоративні права об'єктом обкладення ПДВ не є.
Одночасно з цим, якщо ЖБК здійснює різні оподатковувані операції (наприклад, продає різні непотрібні будівельні матеріали) і весь їх обсяг перевищить триста тисяч гривень, то ЖБК буде зобов'язаний закінчити реєстрацію як платника ПДВ. Втім, це абсолютно не вплине на оподаткування пайових внесків.
А що в результаті?
Після введення такого житлового будинку в експлуатацію асоційованих членів кооперативу треба прийняти в дійсні члени, що оформляється окремим протоколом загальних зборів всіх членів кооперативу.
Враховуючи нинішні вимоги ст. 384 ЦК, на ЖБК оформляється первинне право власності на ці квартири.
Придбавши на квартиру право власності, ЖБК зобов'язаний виконати власні договірні зобов'язання, що складаються перед членом кооперативу : передати йому у власність квартиру. Подібна передача відбувається різними шляхами, зараз найбільш популярний з них - це укладення між членом кооперативу і кооперативом договору міни, головним предметом якої виступає обмін квартири на якийсь пай (або ж його частину) в даному кооперативі.
При цьому, сама частка ЖБК після виконання всіх зобов'язань різна. Кращим варіантом зараз є реорганізація ЖБК у якесь об'єднання співвласників певного багатоквартирного будинку. Порядок подібної реорганізації був регламентований п'ятою статтею Закону «Про об'єднання різних співвласників багатоквартирного будинку».
Ни для кого не будет секретом, что в Украине действует положение, которое регулирует взаимоотношение супругов в материальной составляющей брака.
Другим способом раздела имущества является присуждение неделимых частей имущества одному из супругов.
Если на момент раздела имущества кредит не погашен, то естественно будет поднят вопрос, о том, кому же платить.
Новое в блогах
