Право собственности на «недострой»

Многие мои Клиенты, благодаря неоднозначной судебной практике и пробелах законодательной базы, успели получить заветные решения судов о признании прав собственности на недостроенное недвижимое имущество. Таким образом, через суд и мою адвокатскую помощь они уже стали полноправными собственниками имущества, в которое инвестировали свои сбережения.
К глубокому сожалению, теперь признать право собственности в судебном порядке стало практически невозможно, благодаря одному из решений Верховного суда Украины, речь о котором, собственно, пойдёт в данной публикации.

Право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество
Итак, Верховным Судом Украины пересматривалось дело №6-290цс16, связанное с правами на недвижимое имущество. Это позволило вывести правовое заключение, которое сегодня использую судьи судов первой инстанции, когда имеют желание отказать удовлетворить исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество.
В данном деле истец просил признать его имущественные права на объект недвижимости, строительство которого к моменту заключения им сделки о купле-продаже и подписания соглашения не было завершено, однако, Суд пришел к выводу, что он приобрел не их, а только право на их приобретение. Суд констатировал то, что имущественное право на объект недвижимости он не получил. Таким образом, требовать признания за собой имущественных прав на инвестиционную недвижимость у заявителя нет никаких законных оснований.

Решение Суда опирается в данном случае на 331-ую и 392-ую статьи Гражданского кодекса. Та же правовая позиция выражена в постановлении, которое выпустила Судебная палата, рассматривающая и регулирующая гражданские дела, в середине марта текущего года.
Закон, регулирующий вопросы ипотеки, был принят в 2008 году. В связи с влиянием мирового кризиса на экономику Украины, в том числе на отрасли строительства и строительства жилых объектов, Закон был дополнен соответствующими нормами, защищающими эти отрасли. Изменения также затронули и другие статьи и законы.
Право собственности на недостроенную недвижимость рассматривается Законом об ипотеке. В данном конкретном случае договор, послуживший предметом спора, был, по мнению Суда, заключен с нарушениями. Он не вполне соответствует требованиям ипотечных закона и статей.
Что касается Закона, регулирующего ипотечные вопросы, то имеется в виду та его редакция, которая была в силе в момент заключения сторонами соглашения. Оно ему противоречит.
Согласно нормам, которые содержатся в 392-ой статье Гражданского кодекса, заявление, содержащее требование истца признать его имущественные права на объект недвижимости — квартиры в данном случае, к моменту заключения договора, остававшееся недостроенным, было отклонено. Соглашение, не вполне соответствующее действующей в момент своего оформления редакции ипотечного закона, будет считаться недействительным в пунктах несоответствия.

Согласно установленным нормам, статье 392-ой в частности, требовать в суде признание своих имущественных прав может только владелец собственности. В первом случае, если его имущественные права подвергаются оспариванию или непризнания; во втором, если собственник потерял бумаги, подтверждающие его право на владение имуществом.

Бесспорно, анализ положений статьи 331 с учётом статей 177-179, 182 ГК, части 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» дает основания для вывода о том, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество как объект гражданских прав возникает с момента его государственной регистрации. Поэтому признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами Гражданского кодекса Украины или другими нормативными актами не предусмотрено.