Как известно, человек, снявший помещение у его владельца для собственных нужд, автоматически получает статус арендатора. Как арендатор он приобретает право на покупку этого помещения в преимущественном порядке независимо от названия договора. С таким выводом соглашается и судебная практика.
Так вот, 30 марта 2016 года Верховным судом Украины было рассмотрено дело № 6-107цс16 по иску ООО (в 2006 году купившего помещения у их приобретателя по мировому соглашению с правопреемником завода) к 4-ём физическим лицам (в 2002 году получившим от завода в пользование по договору спорные нежилые помещения, которые они переоборудовали в жилые за свой счет) о признании права собственности с учётом встречного искового заявления о признании преимущественного права покупки помещения, признании права собственности на квартиры и нежилые помещения и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Требовалось признать или опровергнуть равнозначность данного договора договору аренды.
- Код: Выделить всё
В итоге рассмотрения этого спора Верховный суд Украины постановил, что соглашение о ссуде не является арендой, так как ссуда осуществляется на безвозмездной основе. Однако ссуда подчиняется тем же положениям, определенным в 777-ой статье Гражданского кодекса Украины, что и аренда.
Напомню, что данная статья Гражданского кодекса Украины гласит о том, что наниматель, добросовестно исполняющий взятые на себя обязательства, предусмотренные договором о найме, наделяется преимущественным правом в сравнении с другими гражданами, на то, чтобы приобрести в собственность предмет аренды в том случае, если тот будет выставлен на продажу.
Второй момент, предусмотренный 778-ой статьей: если арендатор по согласованию с владельцем помещения совершил его существенные улучшения, происходит следующее: образуется новый объект собственности, владельцем которого наряду с предыдущим собственником становится и наниматель. Владелец и арендатор становятся сособственниками.
Как в этом случае распределяются имущественные доли между совладельцами?
Их размер находится в прямой зависимости от размера понесенных затрат бывшим нанимателем на улучшение объекта. Данный вопрос могут также регулировать законодательные нормы или соглашение, заключенное между сторонами. Согласно статье 362-ой, при продаже одним из сособственников своей части объекта, находящегося в общем долевом владении, право на ее приобретение в преимущественном порядке имеет другой сособственник. Покупка доли осуществляется по той стоимости, которая объявлена продавцом, и на равных условиях с другими покупателями, кроме преимущественного.
Таким образом, в случае нарушения права совладельцев на преимущественную покупку доли, любой из них может обратиться за его защитой к адвокату и вместе с ним отправиться в суд с исковым заявлением о переводе на истца прав приобретателя по спорному договору купли-продажи отчуждаемой доли. При этом собственник, который предъявил соответствующий иск, должен ставить вопрос не об признании недействительной сделки по отчуждению доли постороннему лицу, а о переводе на него прав приобретателя с внесением в суд уплаченных на депозитный счёт суда денег и других понесенных им расходов, а также с принятием на себя всех остальных обязательств приобретателя. В случае удовлетворения иска суд выносит решение о замене приобретателя истцом с выдачей ему исполнительного документа и вручением приобретателю внесенных для него денег.
- Код: Выделить всё
ПРАВОВАЯ ПОЗИЦИЯ
по делу № 6-107цс16
До вступления в силу ГК Украины с 2003 года правоотношения по договору безвозмездного пользования регулировались главой 27 ГК Украинской ССР 1963 (Безвозмездное пользование имуществом).
С 1 января 2004 года вступил в силу ГК Украины 2003 года. В соответствии с частью четвертой Заключительных и Переходных положений ГК Украины положения настоящего Кодекса применяются к гражданским отношениям, возникшим после вступления его в силу. Относительно гражданских отношений, которые возникли до вступления в силу ГК Украины, положения настоящего Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые продолжают существовать после вступления его в силу.
Если спорные правоотношения возникли до вступления в силу ГК Украины 2003 года и продолжают существовать и после его вступления в силу, то к таким правоотношениям применяются положения главы 60 ГК Украины (Ссуда).
Согласно статье 827 ГК Украины по договору займа одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь для пользования в течение установленного срока. Если стороны не установили срока пользования вещью, он определяется в соответствии с целью пользования ею (статья 831 ГК Украины).
В соответствии с частью третьей статьи 827 ГК Украины к договору ссуды применяются положения главы 58 настоящего Кодекса, содержит общие положения о найме (аренде) и которой, в частности, установлено преимущественные права нанимателя перед другими лицами.
Части второй статьи 777 ГК Украины предусматривает наличие преимущественного права нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, перед другими лицами на приобретение Кстати, в случае ее продажи.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что по своей правовой природе договор займа в силу безвозмездного характера не является договором аренды, но к нему применяются положения Кодекса о найме (аренде), в том числе положения статьи 777 ГК Украины.
Кроме того, согласно части четвертой статьи 778 ГК Украины, если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.
На основании части первой статьи 362 ГК Украины в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях.
Обращаю внимание и на то, что будучи наделенным правом на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности, другие совладельцы тем не менее не имеют никаких привилегий по цене и других условий, на которых намерена продать свою долю совладелец-отчуждатель. Для обеспечения осуществления преимущественного права других сособственников на покупку продавец обязан сообщить других совладельцев о своем намерении продать долю. В сообщении обязательно должна быть определена цена, а другие условия продажи должны быть указаны, если они определяются продавцом как существенные для заключения данного договора (например, сроки расчетов, форма, в которой совладелец желает заключить договор, и другие условия, достижение согласия с которых необходимо для заключения договора).
