В моей адвокатской практике нередко возникают случаи, когда при передаче имущества в ипотеку или его отчуждения по различным причинам были нарушены права несовершеннолетних детей, которые приходилось защищать в судебном порядке. К тому же, это может стать основанием для признания ипотечного договора недействительным и для отказа суда финансовому учреждению (банка) в обращении взыскания на предмет ипотеки и выселении.
Так вот, в середине марта текущего года Верховным судом Украины рассматривалось дело, по которому было вынесено постановление, связанное с социальной защитой лиц без определенного места жительства и детей, оставшихся без присмотра взрослых.
Этот вопрос регулирует специальный закон «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» от 02.06.2005г. № 2623-IV. Согласно ему государство взяло на себя функцию охранять и при необходимости защищать детей, их права и интересы в ситуации, когда заключаются сделки с объектами недвижимости. Законодательство не допускает уменьшать и ограничивать права детей в данном вопросе.
Об этом подробно информирует закон «Об охране детства» от 26.04.2001г. № 2402-III, регулирующий правовые моменты, связанные с охраной детства. Согласно этому закону взрослые:
- мать, отец или люди, которые их замещают ребенку, лишены права осуществлять сделки, которые подлежит нотариально заверять или регистрировать в государственных органах;
- не могут совершать отказ от прав, которые ребенок имеет на имущество;
- не имеют права совершать раздел, обмен квартиры или дома, отчуждать его;
- не должны поручаться и обязываться от имени детей;
- не могут оформлять обязательства в письменной форме.
Некоторое пункты из вышеуказанного возможно соблюсти только в том случае, если родители или люди, замещающие их ребенку, заручились согласием органа опеки и попечительства и наняли опытного адвоката по ипотечным спорам.
Согласно 177-ой статье Семейного кодекса родители несовершеннолетнего ребенка лишены прав на совершение сделок, связанных с его правами собственности. В частности они не могут отказаться от его прав на имущество. Исключение из этих правил — разрешение на сделку, данное органом опеки и попечительства.
Статья 18-ая закона, регулирующего вопросы охраны детства, обязывает органы опеки и попечительства контролировать соблюдение родителями ребенка или людьми, которые их замещают, его интересов имущественного и жилищного характера, когда совершаются сделки по отчуждению жилья и приобретению новых объектов недвижимости.
В связи с указанным можно вести речь о том, что если заключается договор, связанный с объектом недвижимости, в том числе ипотекой, имущественные права на который или права пользования которым распространяются и на детей, необходимо заранее заручиться разрешением органа опеки и попечительства на совершение сделки.
Если родители несовершеннолетнего ребенка планируют осуществить сделку, объектом которой является жилье, им следует знать, что ребенок имеет право пользования им, поэтому для заключения договора необходимо заранее заручиться согласием органа опеки и попечительства. Без такого разрешения совершенная сделка будет признана недействительной. Основанием для такого решения служат статьи 203-я и 215-ая Гражданского кодекса.
В статье 405-ой Гражданского кодекса говорится о том, что право пользования квартирой, домом или иным жилым помещением приобретает не только их собственник, но и лица, входящие в состав его семьи и проживающие с ним совместно.
Дополню, что согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Украины №9 от 01.11.1996 года «О применении Конституции Украины при осуществлении правосудия», при рассмотрении споров о праве пользования жилым помещением необходимо принимать во внимание, что ст.33 Конституции гарантирует каждому, кто на законных основаниях находится на территории Украины, свободу передвижения и свободный выбор места жительства. Это означает, что наличие или отсутствие прописки сами по себе не могут быть основанием для признания права пользования жилым помещением за лицом, которая там проживала или вселилась туда как член семьи нанимателя (собственника) помещения, или же для отказа ему в этом.
Однако суды различных инстанций, не предоставляют надлежащей правовой оценки этим правовым нормам и рекомендациям Верховного суда Украины, не применяют правовые нормы Конституции Украины.
В свою очередь, указанные положения Конституции Украины и международно-правовых актов получили свое дальнейшее развитие и конкретизацию в Законе Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» от 11 декабря 2003 года N 1382-IV.
Таким образом, будучи зарегистрированными или нет, но члены семьи владельца жилья могут пользоваться им до тех пор, пока у последнего сохраняется право собственности на него. Если собственник утрачивает право владения жилым помещением, одновременно с этим утрачивается и право пользования им.
Обращаю внимание на то, что ранее Верховный суд Украины рассматриваемому вопросу в данной статьи уже уделял свое внимание также в своем Письме от 01 февраля 2015г. «Анализ судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества». Вот интересная цитата из этого анализа: «Из присланных обобщений апелляционных судов Украины усматривается, что при решении дел о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных без разрешения органа опеки и попечительства, основной проблемой является определение, имеет право пользования определенным жильем ребенок и как должно быть подтверждено это право«.
В свою очередь, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в п. 44 постановления пленума Высшего специализированного суда Украины № 5 по этому поводу отметил, что суды должны выяснять, имел ли ребенок право собственности на предмет ипотеки или право пользования предметом ипотеки на момент заключения договора ипотеки. Любые действия, совершенные без согласия ипотекодержателя после заключения договора ипотеки (например, регистрация несовершеннолетнего ребенка в жилом доме, рождение ребенка после заключения договора ипотеки) не является основанием для признания такого договора недействительным с основания невыполнения требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства.
В связи с вышеизложенным можно смело утверждать, что в настоящее время судами Украины произведена правовая позиция относительно споров о признании недействительным сделок о передаче в ипотеку недвижимого имущества, в том числе и в случаях раздела имущества супругов, право на пользование которым имеют несовершеннолетние дети без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
